Vad kostar era tjänster?

Individuellt efter behov och omfattning. Vi anpassar alltid våra lösningar efter era specifika förutsättningar och önskemål.

Finns det några dolda avgifter?

Nej, vi förespråkar öppenhet och transparens. Alla kostnader specificeras tydligt i avtalet innan vi påbörjar samarbetet.

Arbetar ni med både BRF och fastighetsbolag?

Ja, vi jobbar med alla fastighetstyper – lager, logistik, flerbostadshus, köpcentrum och kontor.

Vilka områden täcker ni?

Vi täcker hela Stockholm och Mälardalen men skapar även stort värde på distans över hela Sverige.

Hur länge har ni funnits?

Cedric som är VD har varit verksam inom drift och förvaltning i 11 år. Doué kombinerar lång erfarenhet med en personlig approach.

Vad händer om vi inte är nöjda?

Då avslutar vi samarbetet. Inlåsningseffekter är inget Doué förespråkar – vi har 1 månads ömsesidig uppsägning på alla avtal.

Underhållsplan BRF Stockholm: 50-årsperspektivet som sparar miljoner

Varför misslyckas de flesta underhållsplaner?

De flesta bostadsrättsföreningar i Stockholm arbetar med underhållsplaner på 10-20 år. Det kan verka som en rimlig planeringshorisont, men verkligheten visar att kortsiktiga planer ofta leder till:

**Oväntade kostnadsökningar** när komponenter måste bytas tidigare än planerat

**Suboptimala beslut** där man lappar istället för att åtgärda grundproblem

**Bristande fondering** som tvingar fram avgiftshöjningar eller extrastämmor

**Tappat fastighetsvärde** genom eftersatt underhåll

Stockholms unika fastighetsutmaningar

Sekelskiftesfastigheter på Östermalm och Vasastan

Stockholms innerstad domineras av fastigheter från 1890-1930. Dessa byggnader har:

Gjutjärnsstammar med begränsad livslängd (80-120 år)

Originalfönster som kräver K-märkningshänsyn

Putsade fasader med mikrosprickor som leder till fuktproblem

Trapphusväggar med originalstuckaturer

Funkisfastigheter i Gärdet och Hammarbyhöjden

1930-50-talets byggnader står inför:

Balkongrenoveringar med armering nära ytan

Fasader med puts som börjar släppa

Ventilationssystem som behöver moderniseras

Ursprungliga elstammar som inte klarar dagens belastning

Miljonprogrammet i Söderort och förorter

1960-70-talets storskaliga byggande innebär:

Betongskador och carbonatisering

Storskaliga stambyten för hundratals lägenheter

Energieffektivisering med stora besparingspotentialer

Hissmoderniseringar enligt nya säkerhetskrav

50-årsperspektivet: Hur det fungerar

Fas 1: Nulägesanalys (0-5 år)

Vi börjar med en grundlig teknisk genomgång:

Besiktning av alla byggnadssystem

Dokumentation av komponenters ålder och skick

Riskbedömning baserad på byggnadsteknik och klimat

Energianalys för optimeringsmöjligheter

Fas 2: Kort- och medelsiktig planering (5-20 år)

Konkret handlingsplan för närmaste framtiden:

Prioritering av akuta behov

Samordning av åtgärder för kostnadseffektivitet

Detaljerad budgetering per år

Upphandlingsstrategier för stora projekt

Fas 3: Långsiktig strategisk planering (20-50 år)

Den verkliga styrkan i 50-årsperspektivet:

Livscykelanalys av alla byggnadsdelar

Förberedelse för kommande regleringar (EU-direktiv 2026-2030)

Planering för tekniska systemskiften

Integrering med energioptimering och hållbarhetsmål

Ekonomisk jämförelse: 10 år vs 50 år

Exempel: BRF med 50 lägenheter på Södermalm

Scenario A: Traditionell 10-årsplan

Stambyte vid akut behov: 15 miljoner kr

Akuta fasadåtgärder: 3 miljoner kr

Oplanerade avgiftshöjningar: +25%

Samordningsförluster: ~2 miljoner kr

**Total kostnad över 50 år: ~45 miljoner kr**

Scenario B: 50-årsplan med proaktiv förvaltning

Planerat stambyte med energisamordning: 12 miljoner kr

Fasadåtgärder i optimal fas: 2,5 miljoner kr

Stabil avgiftsutveckling: +8-10%

Samordningsvinster: +3 miljoner kr

**Total kostnad över 50 år: ~32 miljoner kr**

Besparing: 13 miljoner kr (29%)

Vanliga komponenter och livslängder i Stockholmsfastigheter

Tekniska system

| Komponent | Typisk livslängd | Kostnad/lägenhet |

|-----------|------------------|------------------|

| VVS-stammar | 50-80 år | 150-250 tkr |

| Elstammar | 40-60 år | 30-50 tkr |

| Värmesystem | 20-30 år | 20-40 tkr |

| Ventilation | 25-40 år | 15-30 tkr |

| Hissar | 30-50 år | 30-60 tkr |

Byggnadsskal

| Komponent | Typisk livslängd | Kostnad/kvm |

|-----------|------------------|-------------|

| Tak | 30-50 år | 800-1500 kr |

| Fasad puts | 30-50 år | 1000-2000 kr |

| Fönster | 30-50 år | 8000-15000 kr/st |

| Balkonger | 30-40 år | 50-100 tkr/st |

Så kommer du igång med 50-årsplanering

Steg 1: Inventering

Samla all tillgänglig dokumentation:

Befintliga underhållsplaner

Tidigare besiktningsprotokoll

Genomförda renoveringar med kostnader

Energideklarationer

Steg 2: Professionell besiktning

Anlita teknisk förvaltare för grundlig genomgång:

Okulärbesiktning av alla system

Stickprov och mätningar vid behov

Dokumentation med foto och skisser

Riskbedömning och prioritering

Steg 3: Planformulering

Skapa den långsiktiga planen:

Åtgärdslista med tidshorisont

Kostnadsuppskattningar (med osäkerhetsmarginaler)

Samordningsmöjligheter identifierade

Energiintegration och EU-förberedelse

Steg 4: Ekonomisk modell

Bygg en hållbar finansieringsplan:

Årliga avsättningar till underhållsfond

Planering för större projekt (lånebehov)

Avgiftsutveckling över tid

Känslighetsanalys för oväntade händelser

Vanliga misstag att undvika

1. "Vi tar det när det behövs"

Reaktiv förvaltning kostar alltid mer. Akuta åtgärder har:

Högre entreprenörkostnader (ingen konkurrensutsättning)

Sämre kvalitet (tidspress)

Ingen samordning med andra åtgärder

Störningar för boende vid fel tidpunkt

2. "Vår underhållsplan är uppdaterad"

En plan från förra förvaltaren kan vara:

Baserad på gamla kostnadsuppskattningar

Utan hänsyn till nya regleringar

Inte anpassad för er specifika byggnad

Sakna energiperspektiv

3. "Vi sparar genom att vänta"

Uppskjutna åtgärder leder ofta till:

Följdskador som kostar mer att åtgärda

Värdeminskning av fastigheten

Missnöjda boende och svårare att sälja

Dyra akutlösningar

Doués approach till 50-årsplanering

Som ny aktör i Stockholms fastighetsmarknad kombinerar Doué:

Erfarenhet från branschens största

10 års kunskap från Sveriges ledande fastighetsbolag, nu tillgänglig för mindre BRF:er.

Personlig service utan byråkrati

Direkt tillgång till expert – ingen kundtjänst att passera.

Energiintegration som standard

Alla planer förbereds för EU-direktivet 2026-2030.

Relationer före tillväxt

Vi prioriterar kvalitet och långsiktiga kundrelationer framför snabb expansion.

Sammanfattning

En 50-års underhållsplan är inte bara ett dokument – det är en strategisk investering i din fastighets framtid. För BRF:er i Stockholm, där fastighetsvärdena är höga och byggnaderna har unik karaktär, är professionell teknisk förvaltning avgörande.

Med rätt planering kan din förening:

**Minska underhållskostnader med 20-40%**

**Öka fastighetsvärdet med 15-25%**

**Undvika 30% av akuta åtgärder**

**Förbereda för kommande EU-krav**

Vill du veta mer om hur en 50-års underhållsplan kan hjälpa din BRF? Kontakta Doué för en kostnadsfri teknisk genomgång av er fastighet i Stockholm.

Underhållsplan BRF Stockholm: 50-årsperspektivet som sparar miljoner

Underhållsplan BRF Stockholm: 50-årsperspektivet som sparar miljoner

Varför misslyckas de flesta underhållsplaner?

Stockholms unika fastighetsutmaningar

Sekelskiftesfastigheter på Östermalm och Vasastan

Funkisfastigheter i Gärdet och Hammarbyhöjden

Miljonprogrammet i Söderort och förorter

50-årsperspektivet: Hur det fungerar

Fas 1: Nulägesanalys (0-5 år)

Fas 2: Kort- och medelsiktig planering (5-20 år)

Fas 3: Långsiktig strategisk planering (20-50 år)

Ekonomisk jämförelse: 10 år vs 50 år

Exempel: BRF med 50 lägenheter på Södermalm

Vanliga komponenter och livslängder i Stockholmsfastigheter

Tekniska system

Byggnadsskal

Så kommer du igång med 50-årsplanering

Steg 1: Inventering

Steg 2: Professionell besiktning

Steg 3: Planformulering

Steg 4: Ekonomisk modell

Vanliga misstag att undvika

1. "Vi tar det när det behövs"

2. "Vår underhållsplan är uppdaterad"

3. "Vi sparar genom att vänta"

Doués approach till 50-årsplanering

Sammanfattning

Senaste artiklar

Stambyte Stockholm 2025: Kostnader, tidsplan och strategier för BRF

Teknisk förvaltning Stockholm: Så väljer du rätt förvaltare för din BRF

Digitalisering av fastighetsförvaltning – Guide för 2024

Behöver du professionell hjälp?